原创:长租公寓借助资本“快跑”

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崔陆鹏 张鑫宇

2018年06月21日15:38  来源:北京晚报
 
原标题:长租公寓借助资本“快跑”

作为龙湖集团的第三大主航道业务,冠寓近日在北京新开两家店:冠寓望京北路店和昌平生命科学园店。

比起传统地产业务,发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意,需要有足够的耐心。然而,各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模,借助资本的力量开启迅速扩张。

增值服务或成利润突破口

几年间从无到有,对于长租公寓的盈利模式,各家企业仍在探讨中。

一位房企负责人告诉记者:“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距,虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上,但因为租赁的税费等流通成本较高,目前资金回本的时间还较长,预计在5年左右。”

长城证券分析师汪毅则认为,租赁业务的回报周期长,资金周转速度较慢,目前长租公寓行业的运营费用率很高,一般为40%左右,因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。

龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石告诉记者,“集团内部对于冠寓长租公寓板块,设定了精细的投资测算模型,对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务,做到行业前三。进入相对成熟期,轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能到12%-15%。”

能获得如此高利润,在龙湖看来公寓初期可能是微利时代,而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式,如在增值服务端,加大租金收入以外的更多渠道和可能性,在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。

换而言之,就是将整个公寓形成“闭环”,让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解,冠寓门店增加丰富的增值服务,如橱柜、仓储、保洁、搬家等,无人超市、娱乐设备等,让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。

龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林称,龙湖作为地产企业,切入长租公寓市场,从回报和利润方面,一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考,而更多是资产运营的商业模式,聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年,达到规模行业前三,30亿元的营收收入。

获资本市场青睐

尽管住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期,但长租项目前期拿地建设、后期运营管理,都需要持续投入大量资金。加之运营期间资金回收周期长,长租公寓资金压力相较住宅项目更大。

在第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕看来,长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持,则是未来发展的关键。

自2017年起,资本开始抢滩长租市场,金融机构纷纷与长租市场的头部企业合作,通过破冰资产证券化来推动长租市场的融资活动。龙湖、保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌,均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化,获得了重要的金融支持。

作为创新金融工具和长效商业模式,住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化,还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力,从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

以冠寓为例,2017年12月,龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿元,并于2018年3月成功发行30亿元,2018年6月,龙湖集团与新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)共同设立长租公寓投资平台,专项投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额共计10亿美元。

对此,第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示:“2017年是长租市场快速发展的一年,在政策的鼓励下,国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年,在政府鼓励‘租售并举’的背景下,国内房地产资产证券化有望在以租赁住房,尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

(责编:孙红丽、伍振国)
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